Cât ne costă darea în locațiune a imobilelor în mun. Chișinău: din 2010 nu există niciun raport veridic

Gestiunea patrimoniului mun. Chișinău, relațiile dintre beneficiar și autoritatea publică au loc în așa numitul spațiu „gri”, sau „informal”, unde nu este foarte clar cum este executată puterea, unde nu au fost identificate riscuri de corupție, ci mai degrabă precondiții informale pentru ca procesele corupționale să aibă loc. Centrul Analitic Independent Expert-Grup a analizat care sunt costurile,  riscurile de corupție și nivelul de transparență în gestiunea patrimoniului municipal.

Suprafețele totale nelocuibile aflate în proprietate municipală la situația de la 31 decembrie 2014, conform ultimului raport aprobat de către Consiliul Municipal, era de 6 528.2 mii m.p. Dintre aceștia, la 1 ianuarie 2016, 358.5 mii m.p (704 contracte) erau suprafețe date în locațiune. Aria medie anuală a suprafețelor nelocuibile care este privatizată constituie circa 2 250 m.p  Veniturile totale din tranzacționarea suprafețelor nelocuibile constituie, în medie, 18 milioane de lei anual.

Responsabili de gestiunea suprafețelor nelocuibile sunt direcțiile consiliului municipal și agenții economici care au în gestiune proprietatea municipală, iar Direcția Management Financiar (DMF) supraveghează activitatea acestora. Înstrăinarea, concesionarea, darea în locațiune poate fi efectuată doar de către proprietar, adică prin deciziile Consiliul Municipal. Reînnoirea contractelor de locațiune trebuie să aibă loc anual și se adoptă prin decizia Consiliului Municipal. Direcțiile și întreprinderile sunt obligate să inventarieze anual patrimoniul dat în gestiune, iar rezultatele se includ în rapoartele elaborate de către DMF și Direcția Generală Economie, Reforme, Relații Patrimoniale (DGERRP). Tot direcțiile sunt cele care efectiv inițiază procesul de dare în locațiune.

Cât ne costă darea în locațiune a suprafețelor nelocuibile municipale?

Nivelul de transparență în gestiunea patrimoniului municipal este foarte mic. Una din principalele provocări la acest subiect ține de lipsa totală a informațiilor despre patrimoniul municipal. Dacă e să considerăm că accesul la informație înseamnă publicarea informației în format deschis, public, la timp și relevant, atunci niciuna din aceste condiții nu este întrunită, în contextul acestui studiu.

Informațiile de care dispun direcțiile CMC sunt irelevante (cele mai recente date oficiale fiind din anul 2014) și contradictorii. Aceste date nu sunt publice și pot fi obținute doar la cerere, iar gradul de discreție, de care dispun funcționarii și șefii direcțiilor la acest subiect, este unul absolut. Gradul de responsabilizare a acestora este deosebit de scăzut. Până în prezent demersurile în judecată adresate de către jurnaliști (Centrul Jurnaliștilor de Investigație, RISE) s-au soldat cu obligarea de a oferi informații, nu și cu pedepsirea celor responsabili de oferirea acestei informații.

Faptul că până în prezent, Consiliul Municipal nu are o strategie de dezvoltare a spațiilor libere și a terenurilor, generează cel puțin 2 probleme: privatizarea are loc în mod haotic, și mai grav, speculativ, iar darea în locațiune și arenda sunt mai degrabă operațiuni precursoare înstrăinării, decât valorificării potențialului economic al acestor bunuri. Astfel, printre cele mai importante neajunsuri la acest capitol putem enumera:

• nu sunt publicate listele spațiilor care pot fi privatizate;
• nu sunt publicate listele spațiilor care au fost privatizate;
• nu sunt publicate listele spațiilor libere care sunt pasibile dării în locațiune;
• nu sunt publice rapoartele despre suprafețele date în locațiune.

Bunurile imobile nu sunt înregistrate. Înregistrarea bunurilor imobile în Registrul Bunurilor Imobile (RBI), la cererea autorității publice locale, garantează drepturile asupra acestora, în caz contrat ele pot fi înstrăinate abuziv sau date în locațiune la „negru”.

Conform datelor registrului patrimoniului municipal, 315 din 1 581 de bunuri imobile nelocative, cu valoarea  de 274 milioane de lei nu erau trecute în Registrul Bunurilor Imobile. Astfel, cele mai mari restanțe sunt înregistrate de către agenții economici care gestionează proprietatea municipală dată în gestiune, care nu au înregistrat 146 de bunuri imobile în valoare de 238.9 milioane de lei. La fel, DGETS, DETS și DC nu au înregistrat drepturile de proprietate pentru 167 din bunurile imobile din gestiune, cu valoarea aproximativă de 40 milioane de lei.

Astfel riscul minimal de pierdere în acest caz constituie cel puțin 278 milioane de lei în viitor. Unele suprafețe sunt date, în aceste condiții, în locațiune la negru, Curtea de Conturi identificând anterior 56 de cazuri în valoare de 19 milioane de lei, unde DGETS, DC și agenți economici au dat în locațiune suprafețe, fără a avea un contract valid de locațiune. Astfel riscul minimal de pierdere în acest caz constituie cel puțin 300 milioane de lei

Imobilele sunt date în locațiune prin negocieri directe. 100% din totalul contractelor de locațiune au fost încheiate în urma negocierilor directe și nu au depășit 11.1 milioane de lei în media anuală pentru ultimii 3 ani. Dacă e să calculăm pierderile în conformitate cu prețul minim al chiriei pe piața imobiliară pentru suprafețele imobiliare, atunci pierderea medie anuală este de 45.63 milioane de lei. În acest caz, costul corupției poate fi integrat în intervalul 43 mil – 46 milioane de lei anual.

Argumentarea prețurilor mici de locațiune a fost făcută prin faptul că suprafața nelocuită este în stare proastă, iar agentul economic își asumă reparația acesteia. Această situație nu ar trebui în general să existe. Procedura, în acest caz, nu ar trebui să consiste în diminuarea chiriei, ci, din contul acestei reparații, agentul economic să nu o plătească pe perioada de gestiune. În caz contrar, pot surveni situații în care municipalitatea nu numai că nu va beneficia de restabilirea imobilului, dar o va mai și pierde, în urma privatizării. (strada Bulgară, data in chirie la un preț de 55 de lei m.p anual, a fost privatizată ulterior la preț nominal, după 3 ani de la încheierea contractului de locațiune).

CMC nu aprobă în timp util listele pentru darea în locațiune/ arendă. Conform datelor puse la dispoziție (la 1 ianuarie 2016), 56,6% din totalul contractelor de locațiune gestionate sunt cu termen de valabilitate expirat, ceea ce poate să însemne că mita poate influența cât de repede va fi obținut beneficiul și perioada de exercitare a dreptului asupra acestuia. Deși anual, Consiliul Municipal examinează în medie 530 de proiecte de decizii pentru darea în locațiune, doar 15% dintre acestea vizează stabilirea unor relații de locațiune noi, restul vizând actualizarea și prelungirea contractelor de dare în locațiune. În medie, doar 18% din solicitările de prelungire a relațiilor de locațiune sunt votate de către Consiliu, restul chiriașilor activând fără contract. Având în vedere că veniturile din darea în locațiune sunt în medie de 11.1 milioane de lei, iar suprafața contractelor neactualizate este comparabilă cu cea care este dată în locațiune la momentul actual, atunci veniturile ratate sunt de minim 11.76 milioane de lei.

Nu sunt încasate plăților de locațiune de la locatori. Istoric, ponderea datoriilor neîncasate a fost mai mare de 80%, chiar și în urma deciziilor de judecată (din datoriile de 13.07 milioane de lei în urma deciziilor de judecată din perioada 1999 – 2012, 10.56 miloane au termenul de prescripție expirat, respectiv sunt pierderi, iar restul datoriilor nu au fost colectate nici până în prezent). În același timp, suma restanțelor este în creștere pe parcursul ultimilor ani, depășind 32 milioane de lei la data de 1 ianuarie 2016. În acest caz, riscul de pierdere minimal este de circa 80% din suma totala a restanțelor, sau 25.6 milioane de lei.

Recomandări

Recomandările făcute, deși unele din ele presupun cheltuieli mari, odată realizate ar duce la o îmbunătățire semnificativă a nivelului colectării veniturilor din aceste surse la bugetul municipal și cel mai important, ar scoate aceste tranzacții din zona informală. Ele se referă în special la asigurarea transparenței gestiunii suprafețelor nelocuibile, prin publicarea datelor despre suprafețele date în locațiune, cele care urmează a fi date în locațiune, prețuri, regiuni și nu în ultimul rând  oferirea unei imagini clare despre ce s-a privatizat și ce urmează a fi privatizat.

Utilizarea locațiunii ca precursor al privatizării a dus la faptul că acest proces are loc în mod haotic, discreționar și cu pierderi permanente ale fondului nelocativ permanente. Dacă am fi scos la licitații aceleași suprafețe, suma veniturilor la buget ar fi depășit cele 38 de milioane lei colectate anual din această activitate. Iată de ce este imperativă schimbarea reglementărilor actuale cu excluderea acestei oportunități.

Consiliul Municipal Chișinău ar trebui să dispună inventarierea tuturor bunurilor transmise în gestiune, evaluarea/reevaluarea bunurilor, reflectarea bunurilor în evidența contabilă conform valorii efective a acestora, desemnarea persoanelor responsabile care vor asigura monitorizarea procesului de gestionare a bunurilor aflate în gestiune. Este inacceptabil ca din 2010 să nu existe un raport veridic despre ce se întâmplă cu patrimoniul municipal. Totodată se impun anumite modificări în acest mecanism, inclusiv de amendare a legislației, ce ar îngusta volumul subiecților pasibili doar prin decizia CMC. De exemplu, împuternicirea Primăriei să adopte decizii privind:

• privatizarea terenurilor aferente obiectivelor privatizate (arendate anterior);
• transmiterea în proprietate a loturilor aferente caselor particulare atribuite anterior în folosință;
• prelungirea termenilor de arendă/locațiune a terenurilor/încăperilor proprietate municipală;
• vânzarea-cumpărarea loturilor din întovărășirile pomicole, ș.a..

Introducerea sistemului de vot electronic în cadrul CMC şi a mecanismului circulaţiei electronice a documentelor. Un nou mecanism ar îmbunătăţi esenţial nivelul de transparenţă a procesului deliberativ şi ar spori nivelul de încredere a cetăţenilor în activitatea Consiliului Municipal.