Construcţia spaţiului locativ din mijloacele cetăţenilor: cum protejăm investitorii?
În ultimii ani, situaţia în construcţia spaţiului locativ din mijloacele cetăţenilor s-a agravat, peste 30 de companii de construcţii falimentând fără a finaliza proiectele. Mii de investitori în construcţii au fost prejudiciaţi. Mai mulţi dintre aceştia au rămas fără apartamente, dar şi fără banii investiţi. Situaţia deplorabilă din domeniu se explică în special prin faptul că autorităţile statului nu au intervenit pentru a lichida numeroasele carenţe din cadrul legal şi nu au pus la respect „afaceriştii” care aplică diverse scheme pentru a se îmbogăţi din contul cetăţenilor-investitori – arată rezultatele unei cercetări realizate de Transparency International – Moldova (TI – Moldova).
Cercetarea „Construcţia spaţiului locativ din mijloacele cetăţenilor: cum protejăm investitorii?” a avut drept scop elaborarea propunerilor legislative pentru protejarea cetăţenilor-investitori şi reducerea riscurilor la care sunt supuşi aceştia în construcţia locuinţelor. Studiul a avut la bază o serie de activităţi, inclusiv intervievarea persoanelor care au pătimit în urma alocării banilor pentru construcţia apartamentelor, dar şi discuţii în grup cu experţii despre problemele din domeniu şi modalităţile de redresare a situaţiei.
Interviuri cu persoanele pătimite
TI-Moldova a intervievat 72 de persoane care au pătimit în urma investirii mijloacelor băneşti în 13 companii de construcţii ajunse insolvabile. Potrivit sondajului, fiecare al patrulea respondent nu s-a informat suficient despre activitatea companiei de construcţii căreia i-a încredinţat banii. Cei mai mulţi dintre respondenţi au aflat despre ofertele companiilor de construcţii din publicitate, aceasta însă nu conţine date despre activitatea companiei, cum ar fi licenţa, nr. de înregistrare de stat etc.
Cheltuielile persoanelor intervievate pentru procurarea apartamentelor şi achitarea serviciilor avocaţilor se cifrează la circa 2,8 mil. EUR. Dat fiind faptul că, pentru finalizarea construcţiei apartamentelor, respondenţii vor trebui să plătească suplimentar de la 10% până la 50% din valoarea lor, în funcţie de stadiul de construcţie, cheltuielile vor fi mult mai mari.
Aproape jumătate din interlocutorii care s-au adresat la diferite autorităţi ale statului pentru a-şi soluţiona problemele nu le-au putut soluţiona din diferite motive: lipsa prevederilor legale ce ar apăra drepturile investitorilor şi ar responsabiliza companiile de construcţii; corupţia în domeniul construcţiilor; schemele criminale ce ţin de utilizarea banilor colectaţi de la cetăţeni contrar destinaţiei.
Respondenţii mai susţin că patronii unor companii de construcţii sunt protejaţi de demnitari, iar organele de drept nu întreprind acţiuni pentru a apăra interesele investitorilor. Astfel, unul dintre interlocutorii care a investit banii în compania „Tomailî Argo” a subliniat că e dificil de pedepsit patronul companiei, întrucât acesta are sprijin în Guvern şi în judecată. Alt interlocutor, care a plătit bani pentru apartament companiei „Locuinţe pentru toţi”, susţine că sunt funcţionari ai statului care îl protejează pe proprietarul companiei, că proprietarul a folosit banii pentru construcţii pentru a cumpăra case şi maşini de lux, pentru călătorii şi pentru a investi în alte afaceri, iar la răspundere nu a fost tras deoarece are peste tot relaţii şi a dat mită.
Probleme-cheie identificate
Autorii studiului au invocat o serie de probleme ce cauzează prejudicierea în masă a investitorilor. Una dintre ele este lipsa unor criterii de calificare pentru companiile ce construiesc locuinţe din banii cetăţenilor. „În asemenea condiţii, mulţi ”afacerişti” se lansează pe piaţă fără a avea capacităţile necesare pentru a efectua activităţi în construcţii, fără a dispune de active, specialişti etc. … Este grav ca o companie de construcţii care are un capital social de doar 5400 lei să poată încheia contracte de investiţii cu cetăţenii de sute de mii de euro fără nicio obligaţie că banii vor fi utilizaţi pentru construcţia locuinţelor” – remarcă autorii studiului.
O altă problemă importantă este administrarea banilor colectaţi de la cetăţeni. În opinia experţilor, este pe larg răspândită practica când companiile de construcţii nu asigură o evidenţa contabilă cuvenită a banilor, administrându-i ineficient şi contrar destinaţiei. De exemplu, în cazul companiei „Locuinţe pentru toţi” peste 400 de familii au investit în apartamente circa 190 mil. de lei, dintre care peste 100 mil. de lei nu au fost îndreptaţi la construcţii. Din aceste mijloace compania şi-ar fi procurat automobile de lux, case individuale pentru conducere etc. Nimeni nu a controlat compania de construcţii cum gestionează banii şi cum efectuează lucrările.
Fraudele şi abuzurile companiilor de construcţii nu se limitează la utilizarea mijloacelor investite de către cetăţeni contrar destinaţiei. Golurile în legislaţie permit multor companii de construcţii să pună în aplicare diferite ”scheme” pentru a transmite altor companii dreptul de proprietate asupra construcţiilor ridicate din banii cetăţenilor şi a nu răspunde pentru restituirea acestor mijloace.
Cât despre tragerea la răspundere a persoanelor vinovate, experţii conchid că activitatea organelor abilitate pare a fi ineficientă. „Pe de o parte, în R. Moldova există numeroase persoane care au rămas şi fără bani, şi fără locuinţele în care au investit, iar pe de altă parte, nu sunt pedepsite persoanele vinovate, cu rare excepţii. Totodată, nu sunt trase la răspundere persoanele care iniţiază proceduri fictive de insolvabilitate sau cauzează intenţionat situaţia de insolvenţă a companiilor de construcţii”.
De asemenea, experţii remarcă faptul că probleme cadrului legal cu privire la insolvabilitate fac dificilă soluţionarea litigiilor din instanţele de judecată. „De multe ori administratorii de insolvenţă propun aşa-numitele planuri de restructurare a companiilor de construcţii din investiţiile suplimentare ale cetăţenilor. Astfel, cetăţenii sunt puşi în situaţia să mai dea bani pentru salvarea antreprenorului care a utilizat banii cetăţenilor în alte scopuri, a compromis proiectul de construcţii şi i-a antrenat într-un proces de insolvabilitate costisitor şi interminabil. Plus la toate, tot cetăţenii-investitori trebuie să achite sume considerabile pentru remunerarea administratorilor insolvabilităţii, inclusiv să plătească şi onorarii de succes în favoarea acestora”, se menţionează în raport.
Potrivit TI-Moldova, deosebit de gravă este situaţia cetăţenilor care au finanţat construcţia blocurilor locative ipotecate ulterior de antreprenori pentru a obţine credite. Ion Ciumac, avocatul unui grup de peste 100 de cetăţeni, care au investit în construcţia blocului locativ de pe strada Ion Dumeniuc nr. 4 din capitală, susţine că legislaţia actuală oferă mai multe drepturi companiilor de construcţii, neprotejând în niciun mod investitorii. „Contractul de investiţii este, de fapt, un contract de antrepriză, în baza căruia investitorul, pe banii săi, angajează un antreprenor să-i construiască un apartament. Însă, de facto, dreptul de proprietate asupra construcţiei pe parcursul edificării acesteia îi revine antreprenorului, care are prea multe pârghii, inclusiv de a gaja imobilul şi de a transmite dreptul de proprietate unor persoane terţe fără acordul investitorului”. În context, avocatul consideră necesară introducerea în legislaţie a unor reglementări ce ar proteja interesele investitorilor pe parcursul perioadei de construcţie a blocurilor locative.
Recomandările studiului şi proiectele de legi elaborate
TI-Moldova a transmis autorităţilor o serie de propuneri pentru a remedia situaţia în domeniul construcţiilor de locuinţe din investiţiile cetăţenilor. În particular, experţii susţin adoptarea unei legi speciale ce ar reglementa activitatea companiilor de construcţii la încheierea şi realizarea contractelor de investiţii din mijloacele cetăţenilor, precum şi modificarea/completarea legislaţiei aferente (Legea insolvabilităţii, Legea cadastrului bunurilor imobile, Codul Penal). Autorii mai propun înăsprirea răspunderii factorilor de decizie din companiile de construcţii, inclusiv extinderea spectrului de încălcări ce ar trebui calificate drept contravenţii şi instituirea răspunderii penale pentru înşelarea cetăţenilor prin fraudarea proiectelor de construcţie, precum şi pentru insolvabilitatea fictivă a companiilor de construcţii. Studiul mai remarcă necesitatea informării şi sensibilizării cetăţenilor privind riscurile investiţiilor în construcţia locuinţelor.
TI-Moldova a elaborat şi două proiecte de legi menite să protejeze interesele cetăţenilor-investitori. Primul proiect se referă la modificarea şi completarea mai multor acte legislative, în special a Legii insolvabilităţii. „Problema este că procedurile standard aplicabile pentru falimentarea companiilor nu sunt adaptate cazurilor specifice din construcţii. Iar în acest domeniu avem un număr mare de companii care au falimentat, mii de persoane prejudiciate şi procese de insolvabilitate ce durează zeci de ani. Situaţia trebuie schimbată, în special, trebuie diminuat termenul examinării cazurilor de insolvenţă a companiilor, interzisă sau condiţionată încasarea onorariilor de succes ale administratorilor de insolvabilitate în cazul în care în proprietatea investitorilor se transmit construcţii nefinisate”, afirmă Zinaida Guţu, autoarea proiectelor.
Prin cel de-al doilea proiect se propune o lege specială ce ar reglementa activitatea companiilor de construcţii la semnarea şi realizarea contractelor de investiţii din mijloacele cetăţenilor. Proiectul prevede, în particular, stabilirea unui capital social minim adecvat pentru companiile de construcţii; instituirea unor criterii de calificare pentru activitatea companiilor; crearea de către companii a unor fonduri de garanţie a executării construcţiei; efectuarea decontărilor doar prin bănci; monitorizarea utilizării mijloacelor acumulate de la cetăţeni; asigurarea riscurilor companiilor de construcţii etc. „La realizarea acestor idei de proiect ne-am inspirat din experienţa altor state, inclusiv din practica Federaţiei Ruse, având în vedere că aceste sisteme defectuoase au fost aduse de acolo. La ei, aceste scheme au fost realizate mai înainte, şi în 2004 a fost adoptată o lege specială, care se actualizează în permanenţă. Prin această lege, propunem impunerea anumitor cerinţe ce vor diminua riscul falimentării unor astfel de proiecte”, susţine experta.
TI-Moldova a prezentat proiectele de legi autorităţilor publice, Parlamentului, Guvernului R. Moldova, ministerelor de resort, solicitându-le să le susţină şi să le promoveze, pentru a proteja persoanele care investesc în construcţia spaţiului locativ. Deocamdată, autorităţile nu au răspuns în niciun fel la aceste propuneri.
Acest digest a fost realizat în cadrul proiectului „Building Living Space for Poor: Protect the Unprotected”, susţinut financiar de Ambasada Regatului Olandei în România şi implementat de Transparency International – Moldova. Opiniile exprimate aparţin autorilor şi nu reflectă neapărat poziţia finanţatorilor.
Maria Şveţ
